新加坡面面觀

南洋生活,聊聊新加坡的房地產

14

Jan

南洋生活,聊聊新加坡的房地產

HM浩盟移民海外 Jan 14, 2020 新加坡房產

1、新加坡的房地產類型,其實包含四大類型

HDB,中文叫做組屋,我們可以理解為保障房。

Condo,中文叫做公寓,我們可以理解為商品房。這裡又有一個特殊的分支,叫做EC Condo,中文叫做執行共管公寓,我們可以理解為,按照商品房標準建造的中產階級保障房。

公寓的產權,最常見的是99年,少見有103年的,此外有999年和Freehold(永久產權),不過後兩者一般不會有太多區分。有些人會覺得,那麼長產權有意義麼,我這樣講,我見過一些產權999的社區,是從1882年開始計算的,樓盤雖然新的,但是其產權已經延續了130多年,追溯到英殖民時期。(還記得我提過的,政府的信用麼?)

Landed House,中文名,有地私宅,我們可以理解為別墅。有意思的是,新加坡人沒有別墅這個詞,房產經紀,會跟中國人說別墅,本國人根本不用這個詞。

Commercial,商業地產,這裡又分工業地產、鋪面類地產、辦公類地產,不過今天就不提這塊了。(只說一句,由於辦公類地產租金較高,其實很多辦公室都使用輕工業地產,很多屬於輕工業地產類型的塔樓環境,和我們中國人所常見的辦公大樓基本沒區別。比如位於one north著名的新加坡IT孵化基地,就是工業地產改建來的。

2、新加坡的房

外面很多媒體說全球房價排名,新加坡一直還是蠻高的,在前幾名,大家可能覺得新加坡人買房也很貴,其實這個是一個錯覺。這個價格指的是公寓價格,也就是商品房價格,但組屋的價格,遠低於公寓。

我們做個簡單的比較,假如說,同一個地段,同樣年份落成的不同類型的房產,其尺價(組織面積價格),如果公寓是1的話(永久產權或者999產權的大約是1.1,但不一定,也可能比1還低),那麼EC公寓是0.7,轉售組屋(滿五年可以在二手市場交易的)大約是0.5,而新組屋是0.35-0.4,也就是新組屋大約是新公寓價格的1/3。

新加坡一套郊區的普通兩居室(面積90平米左右,因為新加坡沒有公攤一說,相當於國內110平米的樣子)組屋,大約35萬-40萬新幣即可(合人民幣不到200萬,別說北上深,你廈門試試看能買到不)。這個價格還貴麼?

本國人會不屑的說,好偏的有沒有,有多偏呢?你大約十分鐘走到地鐵站,然後乘坐捷運大約四十分鐘到市中心。整個國家面積到不了兩個海澱區,你再偏也偏不到通州去。

那組屋是不是很難申請呢?

首先,只有本國公民才可以申請購買新的組屋,但說個數據,新加坡有80%多的公民是住在組屋的,也就是基本全覆蓋了。有人說,剩下的是不是買不起房的?對不起,剩下的是有錢人,住公寓和別墅的。

新加坡本國人很少有租房的,我幾乎就沒見過本國人有租房的。

但組屋申請有一個特點,就是歧視單身,必須以夫妻聯名申請。如果是單身,必須35歲以上才能申請。此外,夫妻聯名申請的第一套組屋,準予率幾乎是100%,此外政府還會根據你申請的戶型,地段給予數萬新幣的補貼。

基本上新夫妻買組屋是毫不費力的。但是單身就慘了,35歲以上才能申請還要抽籤,中簽率特別低。所以新加坡很多大齡單身都是跟父母住的。(離婚後政府強制收回組屋,這個特別狠。不過不知道滿五年後是否收回)

新加坡沒有要房子的丈母娘,因為結婚後才能申請組屋,而組屋申請後算上政府補貼,只要夫妻有工作,基本上都擔負的起,所以讓女婿先買房的丈母娘,在新加坡人眼裡是不可思議的事情。

那有些人會覺得,組屋是保障房,是不是很簡單很醜,或者很偏很遠。

來看一下新加坡最牛組屋:

 
 

感受一下這個組屋的氣場,這是絕對的黃金地段,離新加坡最貴的辦公大樓群,步行距離,樓頂有開放花園,視野極好。周邊地鐵站、商業中心、學校,一應俱全。當然,這個組屋的價格肯定比郊區的要貴一些,其轉售價格甚至會超過公寓,當然,是超過郊區的公寓,和所處地段的公寓相比,依然便宜了一半。

組屋的位置並不偏僻,甚至大部分組屋的位置可能比很多公寓都要好。政府的潛臺詞是,住組屋的人大部分是要做公共交通出行的,而住公寓的人大部分是開車的,一些交通不便,周邊配套一般的地方,通常都只蓋公寓或有地私宅,沒有組屋的。

那麼其他的價錢,可以按上面說的對比,郊區一套轉售組屋的價格,會比新組屋貴,是的,轉售比新的貴,因為購買者無需申請,購買者範圍也更大一些。但也只限公民或滿三年的永久居民購買,而且政府沒有補貼。

有地私宅,也就是別墅,對不起,只賣給本國公民,特殊情况下永久居民也可以去申請購買,需要找政府要一個準予。我就去問房產經紀可以不可以去申請,他們說你就算了,如果是李連傑肯定可以。不過新加坡國土狹小,有地私宅普遍占地面積很小,院子停兩部車就全滿了,偶爾有些面積超大的,屬於非典型的,這個不能跟澳大利亞、加拿大這種國家比。

有地私宅的價格並不貴,因為只限本國公民購買,所以市場上成交非常不活躍,我住所樓下不遠,有個帶獨立泳池的有地私宅,我看它掛牌出售掛了兩年半,最近終於賣出去了。

公寓開放給外國人購買,但價格基本相當於同等年份組屋的三倍,而且要交昂貴的印花稅,累計下來外國人購買公寓要交的稅是18%(3%+5%+15%)。所以說新加坡房價貴,說的是這塊。

由於公寓尺價高,最近新加坡的公寓普遍面積變小,比如以前一個公寓的三居室差不多要120-150平米左右,現在很多新公寓都是90-110平米。(不含公攤)

新的EC公寓也只有本國人可以購買,其社區建築標準與公寓基本相當,價格相當於公寓的70%,住滿五年可以轉售,轉售可以賣給外國人。這種房子主要是針對國內中產階級,收入超過組屋的上限門檻,但不算最富裕階層的人。

此外,新的公寓比舊的貴,大的公寓社區比小的公寓社區貴,因為大的社區配套豐富,不過新加坡的公寓普遍都不大,我數了數,超過1000個組織的不到10個社區,超過500個組織的都算大小區了。

公寓房價均含一到兩個免費車位(看戶型而定)。

我注意到很多freehold(永久產權)的公寓社區,因為面積小,組織少,泳池基本只能泡澡,比旁邊的99年產權的大型公寓社區還要便宜10%以上

3、新加坡的房租

新加坡的房租和房價一樣,連續十二個季度下跌。

下跌原因主要是,上面提到的,嚴格限制新移民湧入,導致市場供過於求,此外因人力資源匱乏,商業機构撤離也很嚴重,商業地產出租率也不樂觀。

一般來說,同等地段同等面積的房租,公寓只比組屋貴30%左右,你沒看錯,售價貴三倍,但租金只貴30%,不過組屋你要想出租政府是有很多規矩的,沒有公寓那麼靈活。(有人會說,我偷偷出租政府怎麼知道,真有開Airbnb賺錢,被鄰居報警的,新加坡的法律不開玩笑的。)

所以回過頭來說,組屋真的是新加坡政府給老百姓最大的福利,因為只要你申購到組屋,滿五年後,不管是轉售,還是出租,回報率都非常好,就住房保障而言,新加坡勝過香港實在太多。

此外,多說一句,新加坡建屋局連年虧損,主要虧損來自於給新購房的公民的補貼。一個組織直接補貼2萬-6萬新幣,可以直接用於首付,真金白銀。年輕人只要肯結婚,有穩定工作,就沒有買不起房一說。

此外,小戶型出租回報率遠高於大戶型。

新加坡最便宜的房子租金,放在中國都會覺得很貴,比如租公寓裏的一個單間都要600-800新幣,組屋最便宜的一居室通常也要1200-1500新幣左右。但是豪宅的租金,比如海邊別墅,其租金也不會貴到哪裡去,放在中國就覺得很便宜。整個消費的檔次沒有中國分化的那麼嚴重。所以屌絲去新加坡會覺得生存壓力極大,而土豪會覺得比中國還便宜很多。

4、配套

組屋和公寓最大的區別是,組屋是沒有圍牆的,基本上人、車,都可以進,可以橫穿,有時候馬路賽車出租司機就從組屋區裡面穿過去。公寓是有圍牆,有物業警衛的,嚴格的說非公寓住戶,進公寓必須要登記的,但並不是每個公寓都執行的很到位,我經常能大搖大擺的蹭進去。

組屋一般有健身設施、兒童設施,而且這些定期有檢修,有停車場甚至停車樓,有的有水池等裝潢設施,有些甚至有籃球場,羽毛球場,有公共的休息區,一些福利機构比如托兒所或者養老中心(私營承包或政府補貼,具體不清楚了)。

公寓不同的是,有游泳池(基本都有,部分20年前的沒有,500組織以上的大小區基本都有一個50米泳道的泳池,小的社區就沒這麼大了,通常有兒童池、成人池和溫水池等等,新加坡四季如夏,全年免費開放),有健身房,有燒烤臺,有會所,有網球場,有些大的小區裡面還會有一些商業機构如餐飲,量販店等,小的就沒有。而且如上健身房,泳池,燒烤臺都是免費提供的,會所如果要搞活動,需要預約,有些會適當收一點錢,有些不會。公寓社區經常會有業主請朋友開泳池燒烤party,成本極低,我參加過幾次,感覺還不錯。

在一片組屋裡通常有一個社區中心,都是各種小的店鋪和商業機构,通常包括食閣(大排檔)、菜市場、飲料店、麵包店、量販店、銀行、全科診所、牙科診所、傢俱店、電器店、賣服裝衣帽的店、自行車店、寵物店、理髮店、按摩美容店等等,基本上是這樣一個概念,普通人過日子柴米油鹽理髮吃飯,在社區中心都可以滿足。這樣减少了出行成本。

此外更大範圍內的組屋區裡通常也會有一個運動中心,但新加坡四季如夏,所以也就游泳池會比較有人氣。這種收費標準是,平時成人1個新幣,兒童0.5新幣,週末成人1.5新幣,兒童0.7新幣。不限時,水質還可以,沒有刺鼻的消毒水味道。通常有深水區和淺水區,50米標準泳道是標配。這種是組屋區老百姓游泳的地方。

公寓區的用戶一般也就是到附近組屋區享受同等配套,還記得麼,組屋區是隨意穿行不受限制的。

組屋和公寓的車位都很充足,加上車牌昂貴,基本上不會遇到說車位不足的情况,很多組屋都有停車樓。

5、翻新

新加坡的社區,無論組屋還是公寓,到一定時間都會重新粉刷外牆,所以很多三十多年的社區,看上去跟只有十年的一樣,非常漂亮。當然裡面可能會舊一點。

當然,羊毛出在羊身上,公寓的這個費用是業主共同承擔的。組屋就不知道了。

6、房產經紀

這個和中國太不一樣了。

第一,房產經紀人幾乎一水的高學歷,名校博士一抓一把。後來我瞭解了一下,因為房產經紀需要考試,而且很多法律條款還挺難考的(一個新國立大學畢業的新移民告訴我他考了三次才過)。所以基本上只有學霸才有機會當房產經紀人。

第二,街邊沒有房產仲介公司,中國滿大街都是,新加坡街邊真的沒有。

但有時,有在地鐵站有散傳單的,有在商場裏搭臨時櫃檯的,有在一些展會時期,在展覽中心臨時租個小房間做演示推介的。主要找仲介的管道是通過網上蒐索房源,或者朋友介紹,其實房產經紀人在新加坡還是很多的,幾乎總有朋友,或朋友的朋友是房產經紀人。

房產經紀人其實工作非常自由,屬於掛靠在一些知名仲介公司,公司只收很少的傭金分成,經紀人沒有底薪,靠傭金吃飯。

第三,房產經紀分賣方經紀和買方經紀。

賣方經紀主要是控制和獲取房源,和房東溝通。買房經紀就是到處尋找潜在購房者,帶著購房者去看房。

所以賣方經紀人,主要在特定區域活動,做特定房產。買方經紀則不同,全島所有房產都可以帶你看,都可以幫你找。

當然,賣方經紀自己也在網上打廣告,有些客戶找上去可以直接成交,但從嚴格的法律來說似乎新加坡政府不允許這樣做,不知道是為什麼。大約是要保護雙方利益的原因。

第四,所有數據公開透明。

新加坡所有房產交易和出租都可以在網上搜的到,這個社區的房子之前都多少錢賣的,什麼戶型多少錢賣的,走勢如何,全部都是真實成交數據。出租也是。srx網站都可以查的到,一開始我以為這是個政府網站,後來別人跟我說這其實是個商業公司,真是厲害。

中國人可能會覺得,做雙面交易,降低成交金額减少稅費不就可以了,在新加坡,真沒人敢這麼幹。當然,買賣雙方如果是親戚熟人,或許存在私下交易可能,但從仲介而言,他們絕對不敢冒這樣的風險來做這樣的事情。

公開數據有個壞處,就是如果你想獲得開發商的特殊折扣,是很難的,這個數據哢嚓一上網,別人都搜得到,他後面的房子就很難賣了。但現在一些尾盤,開發商就顧不上了,因為再賣不掉就要吃政府罰單了。

那麼,那麼多高學歷的房產經紀,是不是做事很專業很負責呢,這個,根據我的接觸,有些還好,有些就呵呵了。

7、學區房

新加坡幾乎沒有學區房的概念,當然理論上離名校(主要是小學,入中學要考試的)越近,錄取機會越大,但由於名校基本都要抽籤,而且公民抽籤都挺難進的。(永居以前可以跟公民一起抽,現在不行了)

所以越是好學校,你買學區房其實也就是一個優先抽籤的機會,想想就不值得了。

8、豪宅

最貴的豪宅主要分幾個區域,一個是聖淘沙,聖淘沙是唯一外國買家可以買別墅的地方,但是由於外國買家額外印花稅的限制,這個區域的豪宅價格跌幅最大,很多社區的跌幅達到了40%以上。

烏節路現時壟斷了坡國豪宅的前幾名。

此外是CBD附近。怡豐城附近,聖淘沙對岸的海灣豪宅我一直以為會超貴,後來發現並沒有想像的那麼貴,至少比烏節路便宜了不少。

非常有意思的是,我經常會在房產新聞裏看到哪個中國土豪移民新加坡了,比如去年創下豪宅成交記錄的一筆交易,來自於孫彤宇(這是公開新聞,所以我敢說,私下知道土豪的豪宅購買我可不敢講出來)。今年又看到一個豪華別墅被來自中國的張勇買走,嗯,特別標注,海底撈的創始人。那,還要特別說一下,從這個新聞可以看出,張勇已經拿到了新加坡的公民身份,否則是不可能買別墅的。(海底撈在新加坡生意很好,剛開了第四家分店了好像)

9、銀行貸款

我剛去ocbc做了一個銀行貸款評估,受制於你的收入能力和年齡,銀行會評估你可以貸款的額度,那麼肯定很多人會關心貸款利率,我告訴你我最新得到的數據,年利率是1.45%,你沒看錯,房貸的年利率1.45%(頭兩年更低一些),最高可以貸款三十年,因為我歲數大了,只給24年。

而且新加坡有個很有意思的事情,就是銀行的貸款package,是每三年一簽,也就是三年後你可以免費更換銀行,因為不同銀行貸款利息還是有差距的,每三年可以根據當時的市場情况選擇一個你認為最優的銀行來簽。

據說最近這些年,房貸利率沒有超過2%的時候,現在其實也並不是最低點。最高貸款額度是房價的80%。由於貸款利率極低,所以就同等年限同等貸款金額來說,月供壓力比中國大概會少1/3到1/4。

10、一些雜談

關於房價,按說,現在的降幅,即便算上外國買家印花稅,很多樓盤也比三年前要便宜了,為什麼外國人依然不來買呢。

主要有幾個原因,:

第一,以前投資移民可以用買房做投資,現在被禁止了。

第二,新加坡移民政策對中國投資移民的收緊力度極大,基本上可以說除非是巨頭高管或上市公司創始人,否則光是有錢人,基本都不太歡迎了。所以買房不能讓你留在新加坡,有錢人也不再受到歡迎。

第三,也是最重要的,由於政府堅持遏制房價的政策和力度,讓投資者看不到房價上升的希望,你又不能持續去住,又買不到上升空間,這個房子便宜和貴又有什麼意義呢?

所以,現在也只有樂看一大波中國人去刷“新加坡旁”,那個,我就不點評了。

如需瞭解更多新加坡移民相關問題,歡迎聯繫浩盟專業的移民顧問。

文章概述: 1、新加坡的房地產類型,其實包含四大類型HDB,中文叫做組屋,我們可以理解為保障房。Condo,中文叫做公寓,我們可以理解為商品房。這裡又有一個特殊的分支,叫做EC Condo,中文叫做執行共管公寓,我們可以理解為,按照商品房標準建造的中產階級保障房。公寓的產權,最常見的是99年,少見有103年的,此外有999年和Freehold(永久產權),不過後兩者一般不會有太多區分。有些人會覺得,那麼長產權有意義麼,…

- HM浩盟移民海外

Consult now and get a free customized immigration plan

現在諮詢,更免費贈送
定制專屬移民方案一份,讓您輕鬆瞭解移民要點及流程

諮詢熱線

+852 92199627
7*24小時服務熱線

關注微信

二维码掃一掃添加微信

WhatsApp

Facebook

返回頂部
tel