新加坡面面觀

新加坡和香港有許多相似之處，不僅都是若干島嶼組成的彈丸之地、地圖上的“小紅點”，甚至連人口密度都較為接近（新加坡國土面積700多平方公里，總人口約為540萬；香港面積大約為1104平方公里，總人口約為734.67萬），而且作為亞洲的兩大金融中心，都是屬於人口密集寸土寸金的都市，同時也是富豪置業的考慮對象，兩地的房地產市場比較相似，都在過去幾年中採取措施竭力控制不斷上漲的住房價格。

不過香港房地產限價政策的所產生的效果較為有限，房價在小幅回檔之後繼續上漲。雖然今年二月，香港房地產價格一度跌至過去25年以來最低水准，但是此後快速反彈至2015年年初以來的最高水准，現時香港房價仍比2012年房地產調控措施實施時的房地產價格高出35%。

新加坡政府從2009年啟動房地產限制措施以來，連續第12個季度下滑，在今年9月，新加坡房地產平均價格創下過去七年以來最大跌幅。現時新加坡的房屋價格已經從2013年的峰值下跌了10.8%，銷量也已經下降到當年水准的一半。

據華爾街見聞報導，香港的房價一直十分高昂，然而新加坡的房價卻便宜很多，近年來在房價最高的榜單上穩定排第27名左右。報導稱，香港住房價格約等於香港家庭中位數年收入的19倍，而新加坡僅為5倍。

新加坡國民也曾“買不起房”

1955年，新加坡經濟困難重重，民生凋敝，住房奇缺，平均每戶不到一間住宅，200萬人口中有40%的人口居住在貧民窟和屋棚內，能够住上像樣住宅的人口只占居民總數的9%。直到1959年，新加坡人口達到160萬，GDP卻只有幾億美元。即使到了1965年，建國後的新加坡政府依然面臨嚴峻的住房問題，大部分國民都有“買不起房”的痛苦經歷。

1960年2月，新加坡成立了建屋發展局，專門負責建造公共住房，稱之為“組屋”，用來解决廣大中低收入居民的住宅問題。1964年，政府宣佈實行“居者有其屋”計畫，推行住房自有化政策，鼓勵中低收入階層以分期付款管道購買政府“組屋”。1968年，為解决人民無力支付購買組屋首期款的問題，通過了使用中央公積金購買政府組屋的决定。

“50年間，建屋發展局建造了94萬多間組屋，80%的人口居住在組屋中，其中95%擁有自己的組屋，是全球唯一近乎達到百分之百擁屋率的國家，真正實現了‘居者有其房’的政策目標。”建屋發展局售屋處處長羅瑞興如是說。

年輕人工作五年可以買房

新加坡的公共住房制度，即組屋制度是其低房價的背後原因之一。組屋房價由政府定價，以公積金中的住房部分能“買得起”為標準設定，目標是一個人參加工作5年後，結婚時能首次使用中央公積金購買政府組屋。

由新加坡建屋局負責發展的組屋，視房型大小和地點、樓層等，一套房大概20——50萬新幣就能拿下。購買政府組屋可以向銀行申請貸款，在首付20%的情况下，只需要首付4-10萬新幣。

據新加坡統計局發佈的數據，2012年新加坡居民家庭人均月工資收入為3142新元，即人均年工資收入為37704新元。

此外，新加坡政府規定每一位有工作的居民收取工資收入的34.6%作為個人中央公積金，用於住房、醫療和養老。其中個人繳交20%，企業繳交14.6%；其中的20%用於租賃、購買住房。

為了照顧低收入家庭購買組屋，新加坡政府還提供補貼。新加坡政府曾規定月均戶收入少於2000元的家庭可購買2房式組屋，月均戶收入少於3000元的，可購買3房式組屋，少於8000新元的，可購買4房或5房式組屋。收入在5000新元以下的低收入家庭，可獲得最高4萬新元的額外公積金補貼，收入越低，補貼越高。最終90%的人能買3房式，80%的人能買4房式。隨著經濟的發展，可購買組屋的家庭收入也隨之提高。

即使是對於無力購房的總收入介於800-2000新幣的新加坡公民，也可以以低廉的價格租賃“組屋”。比如，家庭收入在800新幣以下的申請一室一廳，每月的房租最低僅為26-33新元之間，約合人民幣140元左右。

但由於組屋帶有福利性質，新加坡政府規定組屋有嚴格的售賣條件，全新的只能賣給有家庭的新加坡公民，二手組屋只能賣給有家庭的新加坡公民和永久居民。而且一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機佔有。

高印花稅抑制“囤房”

新加坡的住宅類型除了組屋外，還包括私人公寓、有地住宅等。私人公寓檔次較高，與組屋相比，組織設計、裝修、配套設施都更加完善。有地住宅是指房屋前後還有屬於自己的草坪、花園等，又分為排屋、半獨立式、獨立式等，在新加坡算是“有錢”的標誌之一。

由於新加坡的組屋面向的是中低收入水准的新加坡公民，新加坡本國的高收入人群以及外國人只能選擇私人公寓以及有地住宅。相對於組屋低廉的價格，新加坡私人公寓以及有地住宅的價格較為高昂，以私人公寓為例，由市場定價，大部分價格在7萬元-20萬元每平方米不等。這一部分房價的變化在一定程度上也會影響新加坡總體房價水准。

自2009年以來，為控制房地產市場持續升溫，新加坡政府先後出臺了八輪降溫措施，以控制房價的不斷上漲。

2011年，新加坡政府將賣方印花稅的徵收期限從三年延長到四年。也就是說，擁有房產在四年以內的，業主在出售時需繳納4%至16%不等的賣方印花稅，稅率與過去相比有明顯提高。

2013年，新加坡政府規定從1月12日起，外國人在新加坡購買房產必須支付房產價格18%的印花稅，之前為13%；擁有新加坡永久居留權的外國人購房需支付8%的印花稅，之前為3%；當地人首次買房印花稅仍為3%，但再次購房時提高印花稅，第二套房屋需要10%的印花稅，第三套房屋需要13%的印花稅。

買家印花稅

新加坡政府出臺的嚴厲措施確實起到了一定的作用，减少了本國公民“囤房”的衝動，也減輕了海外置業投資者對新加坡房產的狂熱，尤其是2011年提高賣方印花稅和2013年提高買家印花稅等明確抑制投機性買房的政策。

根據智信研究與諮詢提供的數據，從2004年至2011年，除了發生全球金融風暴的2008年以外，中國買家在新加坡置產的人數逐年增加，2009年銷量激增三倍，並在2011年創下高峰，進行了多達2809個私宅交易。

不過，從2012年開始，中國買家進行的交易卻逐年下跌，2012年和2013年的交易分別為1808和1554個，2014年同比下滑36%至995個組織。今年第二季度大陸買家交易量僅占新加坡房地產交易額的6.9%，低於去年同期水准7.1%。

馬來西亞買家的私宅交易高峰則是在2010年，達到2117個，隔年回跌，2012年上揚後就逐年下滑。印尼買家的私宅交易高峰則是在2007年，達2377個，隔年大跌，2009年後回升，但從2011年起逐年下跌。

房產稅傾向低房價、自住

除了購房時的印花稅，房產稅也是新加坡政府的一種傳統稅種，原則上是有房子就得交稅。新加坡房產稅的計算基礎是房屋的年值。所謂年值，是業主出租一個房間（不是一整套）一年所獲得的租金收入，再减去物業管理、傢俱以及維修費用等開銷所得的純利潤。年值由稅務局每年根據各地的平均租金回報率計算，通常會低於租房的利潤。

2013年10月新加坡國會對房地產稅（修正）法案進行了修改。具體執行中，新加坡堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優惠。

根據新加坡現時的稅率規定，住宅類的地產是累進稅制，這就意味著年值越高的房子需要繳納的稅款更高。此外，該法案還將住宅區分為自住型和非自住型，自住型所需繳納的房產稅要低於非自住型。政府對自住房產的房產稅率最低是不征，但其他類型的房產稅率（如房屋出租者）最低是10%。

新加坡國立大學李光耀公共政策學院副教授顧清揚說，新加坡房產稅的設計有兩個關鍵思想，一是累進制，即富人要比窮人交的多；二是鼓勵購房自住，對購房自住者抽較低的房產稅，而對購房投資者則抽較高的房產稅。

改變房產稅在一定程度上能提高炒作者持有房屋的成本，從而限制那些專門為投機而買房子的活動。

發展商“帶著鐐銬跳舞”

除了新增印花稅，抑制購房者炒房外，新加坡也有條例防止外國發展商在新加坡囤積土地進行炒作。在發展商合格證書（QC）規定下，凡擁有外國股東的發展商及上市公司，須在五年內完成私宅發展項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後兩年內賣出所有的組織。

發展商也可以申請延期一到三年，但必須支付延長費。延長費按地段地皮價和未售出組織占比計算，第一年、第二年和第三年的延長費分別是未售出組織地皮價的8%、16%和24%。

很多上市的房地產公司都有外國股東，所以均受發展商合格證書條例影響，因而受到影響的房地產公司並不在少數。據新加坡當地媒體報導，2016年7月，新加坡產業發展商公會（REDAS）會長陳佩强在該會舉辦的房地產市場研討會上透露，全國目前有17個住宅房地產項目的約1100個至1200個未售出組織，預計今年底受發展商合格證書條例影響，須支付近1億3800萬元的罰款。

由於這個條例是針對外國發展商，不涉及本地發展商，為了避免類似情况的出現，外國發展商八仙過海各顯神通，主要手段有退市以及成立一家本地子公司，把剩餘組織全賣給它。

雖然通過這些手段躲過了發展商合格證書的相關規定，但是新加坡還留著一個後招等著發展商——額外買家印花稅（ABSD）措施。在ABSD條例下，發展商須在五年內完成私宅項目並把所有組織賣出，否則發展商得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10%至15%。

陳佩强也指出，不包括執行共管公寓組織，全國也有47個項目約5300個未售出組織，會在今年底至2018年遭受額外買家印花稅（ABSD）影響。

所以歸根結底，對於在新加坡從事房地產開發的發展商來說，也許只有一條路最好走——降價。陳佩强說，為了促進銷量，一些房地產商已經開始給予買家5%至25%的折扣。

（參考資料來源：新華社、人民日報、智通財經網、國際先驅導報、環球時報、經濟日報等）

文章概述： 新加坡和香港有許多相似之處，不僅都是若干島嶼組成的彈丸之地、地圖上的“小紅點”，甚至連人口密度都較為接近（新加坡國土面積700多平方公里，總人口約為540萬；香港面積大約為1104平方公里，總人口約為734.67萬），而且作為亞洲的兩大金融中心，都是屬於人口密集寸土寸金的都市，同時也是富豪置業的考慮對象，兩地的房地產市場比較相似，都在過去幾年中採取措施竭力控制不斷上漲的住房價格。不過香港房…

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